J.A.T. template series was designed 2006 by 4bp.de: www.4bp.de, www.oltrogge.ws
Protiústavnost stávající občanskoprávní úpravy chráněného nájmu bytů Tisk E-mail

 

 

I.

Problematika české právní úpravy nájmu bytů byla doposud Ústavním soudem ČR řešena zejména z pohledu regulace nájemného, resp. z pohledu nedostatečné deregulace cen nájemného, a to rozhodnutími publikovanými ve Sbírce zákonů pod  č. 231/2000 Sb., pod č. 528/2002 Sb. a pod č. 84/2003 Sb.

 

Teprve ve svém rozhodnutí Pl. ÚS 20/05 se Ústavní soud ČR  více zabýval i problematikou samotné občanskoprávní úpravy nájmu bytu, tedy zásahy zákonodárce do smluvní svobody účastníků nájemní smlouvy o nájmu bytu i do vlastnického práva pronajímatele, který je v dispozici se svým majetkem občanskoprávní úpravou široce omezován. Novou právní úpravou, a to zákonem č. 107/2006 Sb., o  jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, sice mělo dojít k uvolnění neodůvodněných omezení, avšak došlo jen ke kosmetickým úpravám  neakceptovatelných omezení vlastnického práva a smluvní svobody. 

 

 Stávající právní úprava  nájmu bytu stále evokuje spíše institut osobního užívání bytu, který upravoval tuto oblast v období reálného socialismu a byl změněn až  tzv. velkou novelou občanského zákoníku (zák. č. 40/1964 Sb.) provedenou zákonem č. 509/1991 Sb., s účinností od 1. 1. 1992. Do té doby upravoval občanský zákoník užívání bytu zejména v rámci institutu osobního užívání bytu podle § 152 a násl. o. z., ve znění účinném do 31. 12. 1991.

 Právní vztahy současných nájemců bytů, pokud vznikly v době před 1. 1. 1992, existovaly před tímto datem ve formě osobního užívání bytu, tehdejší právní úpravou se řídily otázky vzniku užívacích vztahů i jejich obsahu, včetně otázky výše úhrady za užívání (v dnešní terminologii nájemného). Z hlediska charakteristiky osobního užívání jako obecného právního institutu je třeba uvést, že se nejednalo o klasický závazkový právní vztah, ale o vztah, který v sobě spojoval prvky závazkového vztahu s některými prvky věcně právními (obsah zahrnující většinu vlastnických oprávnění, trvalost, ochrana, přechod práv na právní nástupce aj.). Osobní užívání v sobě navíc kombinovalo prvky soukromoprávní s prvky veřejnoprávními, nebo? do vzniku, určování obsahu i zániku těchto vztahů výrazně ingerovaly státní orgány veřejnoprávními rozhodnutími  (podrobně viz např. Lazar J., Švestka J. a kol. Občanské právo hmotné I., Panorama Praha, 1987, str. 305 an.). Osobní užívání bytu vznikalo na základě složené právní skutečnosti, kterou tvořilo jednak rozhodnutí o přidělení bytu vydané místním národním výborem (event. jiným orgánem) podle § 18 a násl. zákona o hospodaření s byty, jednak občanskoprávní dohoda o odevzdání a převzetí bytu podle § 155 odst. 1 občanského zákoníku, ve znění účinném do 31. 12. 1991. Osobní užívání bytu tedy vznikalo dohodou o odevzdání a převzetí bytu, jejím nezbytným předpokladem však bylo předchozí rozhodnutí o přidělení bytu. Po roce 1989 docházelo postupně k liberalizaci cen i k narovnání právní úpravy a právních vztahů tak, aby byly přizpůsobeny sociálně tržní ekonomice a materiálnímu právnímu státu, tedy základním hodnotám na nichž stojí ekonomický a právní systém nové demokratické ústavy. Po roce 1991 tak došlo k výrazné liberalizaci cen spojených s bydlením, a to cen elektrické energie, plynu, telekomunikačních služeb, stavebních prací, cen pozemků a staveb, jedinou dosud rigidně regulovanou cenou v oblasti bydlení zůstává tedy cena nájemného. Pro dokreslení je třeba zdůraznit, že elektrickou energii, plyn i telekomunikační služby poskytovaly v té době (u některých služeb dosud) státem vlastněné organizace, nájemní domy však vlastnily soukromé osoby, dále byly vraceny restituentům a taktéž byly převedeny na obce, aby se staly vlastnictvím obcí, a tím i majetkovým základem samospráv. Po provedení liberalizace cen služeb se v politickém diskursu objevil argument, že není možno liberalizovat ceny nájmu, nebo? nájemci musí hradit plné ceny všech služeb spojených s bydlením. Civilněprávní úprava velmi přísně chránila a chrání nájemce v bytech s režimem chráněného nájmu (tedy většinou nájmy na dobu neurčitou navazující na osobní užívání), avšak ani v oblasti cen nájemného, ani v oblasti smluvní ochrany nikterak nechránila nově vzniklé nájmy bytů, uzavřené na dobu určitou. Stávající právní úprava chráněného nájmu tedy petrifikuje (a díky přechodu nájmu bytu a výměně bytu i pro  další generace či smluvní partnery chráněných nájemců) ochranu některých nájemců, čímž blokuje trh z byty a poškozuje nejen majitele domů, ale i nové zájemce o nájemní bydlení, kteří jsou nuceni si pronajímat byty za vysoké nijak neregulované nájmy či dokonce shánět chráněný nájem cestou černého trhu a korupce.  

II.

I po citované novelizaci občanského zákoníku zákonem č. 107/2006 Sb. nadále v právní úpravě nájemného bytů zůstávají neakceptovatelné instituty:- zákaz stavebních úprav bez souhlasu nájemce se stavebními úpravami v bytě (§ 695)- společný nájem bytu manželi (§ 703 – 705) - přechod nájmu bytu (§ 706 – 708)- omezené oprávnění výpovědi nájmu pronajímatelem (§ 685, § 711 a § 711a)- povinnost pronajímatele zajiš?ovat v případě ukončení nájmu náhradní bydlení (§ 712, § 713)- povinnost pronajímatele souhlasit s výměnou bytu (§ 715 a § 716).  Všechny tyto instituty jsou pozůstatkem právního institutu osobního užívání bytu, který nájemci dává  právo jakéhosi „quasivlastnictví“ bytu, vyprazdňuje vlastnické oprávnění pronajímatele disponovat svým majetkem a užívat ho a nepřípustně omezuje svobodnou kontraktaci účastníků nájemního vztahu, nebo? se většinou jedná o úpravu kogentní.  Aktuálně tedy platí následující právní úprava:  § 685  (3) Nájem bytu je chráněn; pronajímatel jej může vypovědět jen z důvodů stanovených v zákoně.  § 695 Pronajímatel je oprávněn provádět stavební úpravy bytu a jiné podstatné změny v bytě pouze se souhlasem nájemce. Tento souhlas lze odepřít jen z vážných důvodů. Provádí-li pronajímatel takové úpravy na příkaz příslušného orgánu státní správy, je nájemce povinen jejich provedení umožnit; jinak odpovídá za škodu, která nesplněním této povinnosti vznikla. Společný nájem bytu manžely § 703 (1) Jestliže se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, vznikne společný nájem bytu manžely.(2) Vznikne-li jen jednomu z manželů za trvání manželství právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vznikne se společným nájmem bytu manžely i společné členství manželů v družstvu; z tohoto členství jsou oba manželé oprávněni a povinni společně a nerozdílně.(3) Ustanovení odstavců 1 a 2 neplatí, jestliže manželé spolu trvale nežijí. § 704 (1) Stal-li se některý z manželů nájemcem bytu před uzavřením manželství, vznikne oběma manželům společný nájem bytu uzavřením manželství.(2) Totéž platí, vzniklo-li před uzavřením manželství některému z manželů právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. § 705 (1) Nedohodnou-li se rozvedení manželé o nájmu bytu, soud na návrh jednoho z nich rozhodne, že se zrušuje právo společného nájmu bytu. Současně určí, který z manželů bude byt dále užívat jako nájemce.(2) Nabyl-li práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu jeden z rozvedených manželů před uzavřením manželství, zanikne právo společného nájmu bytu rozvodem; právo byt užívat zůstane tomu z manželů, který nabyl práva na nájem bytu před uzavřením manželství. V ostatních případech společného nájmu družstevního bytu rozhodne soud, nedohodnou-li se rozvedení manželé, na návrh jednoho z nich o zrušení tohoto práva, jakož i o tom, kdo z nich bude jako člen družstva dále nájemcem bytu; tím zanikne i společné členství rozvedených manželů v družstvu.(3) Při rozhodování o dalším nájmu bytu vezme soud zřetel zejména na zájmy nezletilých dětí a stanovisko pronajímatele. Přechod nájmu bytu § 706 (1) Jestliže nájemce zemře a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, stávají se nájemci (společnými nájemci) jeho děti, rodiče, sourozenci, ze? a snacha, kteří prokáží, že s ním žili v den jeho smrti ve společné domácnosti a nemají vlastní byt.(2) Nájemci (společnými nájemci) se stávají také vnuci nájemce a ti, kteří pečovali o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něho byli odkázáni výživou, jestliže prokáží, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě alespoň po dobu tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. Jde-li o vnuky nájemce, může soud z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že se stávají nájemci, i když soužití ve společné domácnosti s nájemcem netrvalo tři léta. Jde-li o osoby, které nájemce do bytu přijal až po sjednání nájemní smlouvy, vztahuje se na tyto osoby ustanovení věty první pouze tehdy, jestliže se na tom nájemce a pronajímatel písemně dohodli; to neplatí, jde-li o vnuky nájemce.(3) Jestliže zemře nájemce družstevního bytu a nejde-li o byt ve společném nájmu manželů, přechází smrtí nájemce jeho členství v družstvu a nájem bytu na toho dědice, kterému připadl členský podíl. § 707 (1) Zemře-li jeden z manželů, kteří byli společnými nájemci bytu, stane se jediným nájemcem pozůstalý manžel.(2) Jde-li o byt družstevní, zanikne smrtí jednoho z manželů společný nájem bytu manžely. Bylo-li právo na družstevní byt nabyto za trvání manželství, zůstává členem družstva pozůstalý manžel a jemu náleží členský podíl; k tomu přihlédne soud v řízení o dědictví. Jestliže zemřel manžel, který nabyl právo na družstevní byt před uzavřením manželství, přechází jeho smrtí členství v družstvu a nájem družstevního bytu na toho dědice, jemuž připadl členský podíl. Jde-li o více předmětů nájmu, může členství zůstavitele přejít na více dědiců.(3) Zemře-li jeden ze společných nájemců, přechází jeho právo na ostatní společné nájemce. § 708 Ustanovení § 706 odst. 1 a 2 a § 707 odst. 1 platí i v případě, jestliže nájemce opustí trvale společnou domácnost.   § 711 (1) Pronajímatel může vypovědět nájem pouze z důvodů uvedených v zákoně. (2) Pronajímatel může vypovědět nájem bez přivolení soudu: a)   jestliže nájemce nebo ti, kdo s ním bydlí, přes písemnou výstrahu hrubě porušují dobré mravy v domě; b)   jestliže nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu bytu, zejména tím, že nezaplatil nájemné a úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu ve výši odpovídající trojnásobku měsíčního nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu nebo nedoplnil peněžní prostředky na účtu podle § 686a odst. 3; c)   má-li nájemce dva nebo více bytů, vyjma případů, že na něm nelze spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt; d)   neužívá-li nájemce byt bez vážných důvodů nebo byt bez vážných důvodů užívá jen občas; e)   jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení a nájemce není zdravotně postižená osoba.(3) Písemná výpověi pronajímatele musí být doručena nájemci. V písemné výpovědi pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi, výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2), poučení nájemce o možnosti podat do šedesáti dnů žalobu na určení neplatnosti výpovědi k soudu, a pokud nájemci podle tohoto zákona přísluší bytová náhrada, závazek pronajímatele zajistit nájemci odpovídající bytovou náhradu. (4) Má-li nájemce právo na náhradní byt nebo na náhradní ubytování, je povinen byt vyklidit do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování. (5) Nájemce není povinen byt vyklidit, pokud podá ve lhůtě šedesáti dnů ode dne doručení výpovědi žalobu na určení neplatnosti výpovědi a řízení není ukončeno pravomocným rozhodnutím soudu. § 711a (1) Pronajímatel může vypovědět nájem pouze s přivolením soudu v těchto případech: a)   potřebuje-li pronajímatel byt pro sebe, manžela, pro své děti, vnuky, zetě nebo snachu, své rodiče nebo sourozence; b)   jestliže nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele a pronajímatel potřebuje služební byt pro jiného nájemce, který pro něho bude pracovat; c)   je-li potřebné z důvodu veřejného zájmu s bytem nebo s domem naložit tak, že byt nelze užívat nebo vyžaduje-li byt nebo dům opravy, při jejichž provádění nelze byt nebo dům delší dobu užívat; d)   jde-li o byt, který souvisí stavebně s prostory určenými k provozování obchodu nebo jiné podnikatelské činnosti a nájemce nebo vlastník těchto nebytových prostorů chce tento byt užívat. (2) Písemná výpověi pronajímatele musí být doručena nájemci. V písemné výpovědi pronajímatele musí být uveden důvod výpovědi a výpovědní lhůta (§ 710 odst. 2). (3) V případě výpovědi dané z důvodů uvedených v odstavci 1 písm. a), c) a d) je pronajímatel povinen uhradit nájemci nezbytné stěhovací náklady, pokud nedojde k jiné dohodě. (4) Jde-li o byt zvláštního určení nebo o byt v domě zvláštního určení, lze vypovědět nájem podle odstavce 1 jen po předchozím souhlasu toho, kdo svým nákladem takový byt zřídil, podílel se na jeho zřízení, nebo jeho právního nástupce. Pokud byl byt zvláštního určení zřízen ze státních prostředků nebo stát na jeho zřízení přispěl, lze nájem vypovědět jen na základě předchozího rozhodnutí příslušného úřadu. (5) Jestliže pronajímatel bez vážných důvodů nevyužil vyklizeného bytu k účelu, pro který vypověděl nájem bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnout, že pronajímatel je povinen dodatečně uhradit nájemci, který byt uvolnil, stěhovací náklady a další náklady spojené s potřebnou úpravou náhradního bytu. Soud může dále uložit pronajímateli, aby nájemci uhradil rozdíl ve výši nájemného z dosavadního bytu a z bytu náhradního, až za dobu pěti let, počínaje měsícem, v němž se nájemce přestěhoval do náhradního bytu, nejdéle však do doby, kdy nájemce ukončil nájem náhradního bytu. Právo nájemce na úhradu rozdílu v nájemném se v období pěti let nepromlčí. Jiné nároky nájemce tím nejsou dotčeny. Dále soud může na návrh toho, kdo poskytl bytovou náhradu, uložit pronajímateli, aby mu uhradil přiměřenou náhradu. (6) Nájemce je povinen vyklidit byt do 15 dnů po zajištění odpovídajícího náhradního bytu nebo náhradního ubytování. § 712 (1) Bytovými náhradami jsou náhradní byt a náhradní ubytování. (2) Náhradním bytem je byt, který podle velikosti a vybavení zajiš?uje lidsky důstojné ubytování nájemce a členů jeho domácnosti. Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů podle § 711a odst. 1 písm. a), b), c) a d), má nájemce právo na náhradní byt, který je podle místních podmínek zásadně rovnocenný bytu, který má vyklidit (přiměřený náhradní byt). Soud může na návrh pronajímatele z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní byt o menší podlahové ploše než vyklizovaný byt. Skončí-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele z důvodů podle § 711a odst. 1 písm. b) a nájemce přestal vykonávat práci pro pronajímatele bez vážných důvodů, stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Soud může na návrh pronajímatele rozhodnout, že z důvodů zvláštního zřetele hodných má nájemce právo na náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt, nebo právo na náhradní ubytování. (3) V případech podle § 705 odst. 2 věty prvé postačí rozvedenému manželovi, který je povinen byt vyklidit, poskytnout náhradní ubytování; soud však z důvodů zvláštního zřetele hodných rozhodne, že rozvedený manžel má právo na náhradní byt. V případech podle § 705 odst. 1 a odst. 2 věta druhá má rozvedený manžel právo na náhradní byt; soud může, jsou-li proto důvody zvláštního zřetele hodné, rozhodnout, že rozvedený manžel má právo jen na náhradní ubytování. (4) Náhradním ubytováním se rozumí byt o jedné místnosti nebo pokoj ve svobodárně nebo podnájem v zařízené nebo nezařízené části bytu jiného nájemce.(5) Skončí-li nájemní poměr vypovědí pronajímatele podle § 711 odst. 2 písm. a), b), c) a d), stačí při vyklizení poskytnout přístřeší. Jde-li o rodinu s nezletilými dětmi a skončil-li nájemní poměr výpovědí pronajímatele podle § 711 odst. 1 písm. c) a d), může soud na návrh nájemce, jsou-li pro to důvody zvláštního zřetele hodné, rozhodnout, že nájemce má právo na náhradní ubytování, popřípadě na náhradní byt. Přístřeším se rozumí provizorium do doby, než si nájemce opatří řádné ubytování a prostor k uskladnění jeho bytového zařízení a ostatních věcí domácí a osobní potřeby; v těchto případech může být bytová náhrada poskytnuta i mimo obec, v níž je vyklizovaný byt.(6) Pokud má nájemce právo na bytovou náhradu, není tento nájemce povinen se z bytu vystěhovat a byt vyklidit, dokud pro něj není odpovídající bytová náhrada zajištěna; společní nájemci mají nárok jen na jednu bytovou náhradu.   § 712a V období mezi skončením nájemního poměru a posledním dnem lhůty k vyklizení bytu mají pronajímatel a osoba, jejíž nájemní poměr skončil, práva a povinnosti v rozsahu odpovídajícím ustanovením § 687 až 699 a přiměřeně § 700 až § 702 odst. 1. § 713 (1) Jestliže služební byt po smrti nájemce nebo po rozvodu jeho manželství užívají dále manžel, popřípadě osoby uvedené v § 706 odst. 1, nejsou povinny se z bytu vystěhovat, dokud jim není zajištěn přiměřený náhradní byt. To platí i v případě, jestliže nájemce služebního bytu opustí trvale společnou domácnost. V odůvodněných případech soud může rozhodnout, že stačí náhradní byt o menší podlahové ploše, nižší kvalitě a méně vybavený, popřípadě i byt mimo obec, než je vyklizovaný byt nebo náhradní ubytování.(2) Ustanovení odstavce 1 se přiměřeně použije i na byty zvláštního určení a na byty v domech zvláštního určení.  Úprava práv nájemců při vzájemné výměně bytu § 715 Se souhlasem pronajímatelů se mohou nájemci dohodnout o výměně bytu. Souhlas i dohoda musí mít písemnou formu. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou bytu, může soud na návrh nájemce rozhodnutím nahradit projev vůle pronajímatele. § 716 (1) Právo na splnění dohody o výměně bytu musí být uplatněno u soudu do tří měsíců ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas; jinak právo zanikne.(2) Nastanou-li dodatečně u některého z účastníků takové závažné okolnosti, že není možno splnění dohody na něm spravedlivě požadovat, může od dohody odstoupit; musí však tak učinit bez zbytečného odkladu. Povinnost k náhradě škody tím není dotčena.  Popsaná aktuálně platná právní úprava nájmu bytu v občanském zákoníku (ustanovení §§ 685, 695, 703 – 708, 711 – 713,  715 a 716) je v rozporu  s ústavním pořádkem České republiky, nebo? je v rozporu s principem autonomie vůle a smluvní volnosti; ochrana svobody smluvní vůle je derivátem ústavní ochrany práva vlastnického dle čl. 11 Listiny základních práv a svobod a dále je obecnou podmínkou fungování právní státu ve smyslu čl. 1 odst. 1 Ústavy ČR a čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod.  Smluvní volnost je rovněž jednou ze zásad závazkového práva, a to s odkazem na maximu pacta sunt servanda, tvořící rovněž součást materiálního právního státu. Kogentní omezení dispoziční  svobody pronajímatelů je pak zásahem do  jejich vlastnického práva  garantovaného článkem 11  Listiny základních práv a svobod a článkem 1 Dodatkového protokol k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod, kdy toto omezení je provedeno nad rámec Listinou a Úmluvou stanovených mezí tohoto omezení. Meze tohoto omezení jsou překročena proto, že stávající úprava omezení vlastnického práva pronajímatelů nemá žádný odůvodněný smysl, vyprazdňuje vlastnictví a není v demokratické společnosti nezbytné. Listina základních práv a svobod připouští omezení vlastnictví v čl. 11 odst. 4 tehdy, pokud je  ve veřejném zájmu,  na základě zákona a za náhradu. Občanský zákoník omezuje vlastnické právo pronajímatelů bytů bez jakékoli náhrady a v rozporu s veřejným zájmem. Z širšího pohledu je aktuální právní úprava nájmu bytu zásahem do práva na podnikání dle čl. 26 Listiny základních práv a svobod, nebo? neumožňuje majitelům domů s chráněnými nájmy dosahovat přiměřený zisk a diskriminuje je oproti stejným podnikatelům, kteří nepronajímají byty v režimu chráněného nájmu, a v rozporu s právem na samosprávu dle čl. 100 Ústavy ČR, nebo? nájemní domy jsou často v majetku obcí.  

III.

Výše citované rozhodnutí Ústavního soudu ČR Pl 20/05 k věci výslovně uvádí: „Podle názoru Ústavního soudu (viz nález ve věci  sp. zn. Pl. ÚS 24/99, Sbírka nálezů a usnesení – svazek 18, vydání 1., Praha: C.H.Beck 2001, str. 135, sp. zn. Pl. ÚS 5/01, Sbírka nálezů a usnesení – svazek 24,  vydání 1., Praha: C.H.Beck 2002, str. 79, sp.zn. Pl. ÚS 39/01, Sbírka nálezů a usnesení – svazek 28, vydání 1., Praha: C.H.Beck 2003, str. 153) je nezbytnou součástí demokratického právního státu i ochrana svobody smluvní vůle, jež je derivátem ústavní ochrany práva vlastnického dle čl. 11 Listiny. Svobodu smluvní vůle však neomezil jen na právo vlastnické, by? právě v tomto kontextu je její ústavněprávní ukotvení nejpevnější. Ve svém nálezu ve věci sp. zn. I. ÚS 113/04 (Sbírka nálezů a usnesení - svazek 33, vydání 1., Praha: C.H.Beck 2005, str. 129) konstatoval, že respektování autonomní sféry jednotlivce je obecnou podmínkou fungování právního státu ve smyslu čl. 1 odst. 1 Ústavy, resp. čl. 2 odst. 3 Listiny. Právu jednotlivce na autonomii vůle, tj. v konečném důsledku sama svoboda jednotlivce, odpovídá požadavek kladený na státní moc, aby uznala autonomní projevy vůle jednotlivců a jí odpovídající jednání. Pokud takové jednání nezasahuje do práv třetích osob, musí státní moc projevy jednotlivců toliko respektovat, případně aprobovat. K zásahu do svobody jednotlivce se může státní moc uchýlit pouze v případech, které jsou odůvodněny určitým veřejným zájmem, jestliže je takový zásah proporcionální (přiměřený) s ohledem na cíle, jichž má být dosaženo. Princip ochrany autonomie vůle subjektů práva se široce promítá do soukromého práva, pro něž je charakteristická zásada rovnosti účastníků (jde o pojetí rovnosti odrážející se v reciprocitě vnitřní struktury vztahů soukromého práva ve srovnání s právem veřejným, pro které je charakteristická převaha nositele veřejné svrchované moci, nikoli o pojetí rovnosti před právem ve smyslu rovnosti neakcesorické, tj. všeobecné rovnosti před zákonem). I v oblasti soukromého práva však platí, že objektivní právo klade autonomii vůle, resp. smluvní svobodě určité meze (srov. § 2 odst. 2 a 3 OZ). Nelze přehlédnout, že právě pokud jde o právní úpravu nájmu bytu, obsahuje občanský zákoník množství norem donucujícího (kogentního) charakteru, jejichž společným jmenovatelem je koncepce tzv. chráněného nájmu bytu. Tyto normy však omezují autonomii vůle především na druhé straně nájemního vztahu, tj. na straně pronajímatele. Uvědomíme-li si, že pronajímatelem je typicky vlastník bytu, je zřejmé, že zvýšený stupeň ochrany nájemce se odráží v omezení vlastnického práva pronajímatele, konkrétně v omezení jeho práva disponovat s předmětem vlastnictví a mít z něho užitek. Zmiňovaná ochrana autonomie vůle má vliv na další typický princip závazkového práva: pacta sunt servanda. Jde též o výraz rovnosti stran obligačního vztahu, který se projevuje i tím, že žádná ze stran nemá možnost (nemá právo) měnit svým vlastním projevem vůle obsah závazkového vztahu (viz § 493 obč. zákoníku, který nebyl navrhován ke zrušení). Jednostranné zásahy mají právní relevanci pouze tehdy, pokud tak zákon výslovně stanoví. De lege lata k nim patří i možnost jednostranného zvýšení nájemného, a to vymezením podmínek (mezí), za nichž může pronajímatel změnit dříve sjednané či stanovené nájemné. Pro tato pravidla se vžilo označení „regulace nájemného“. Absence předvídaného předpisu vede k tomu, že změna obsahu nájmu (včetně výše nájemného) je za trvání nájmu věcí dohody smluvních stran. Pokud k takové dohodě nedojde, není k dispozici žádný legální postup (v důsledku nečinnosti zákonodárce), prostřednictvím něhož by bylo možné změny jednostranným projevem vůle pronajímatele dosáhnout. Problematikou regulace nájemného se Ústavní soud opakovaně zabýval, viz zejména nález Ústavního soudu ve věci sp.zn. Pl. ÚS 3/2000 (Sbírka nálezů a usnesení – svazek 18, vydání 1., Praha: C.H.Beck, 2001, str. 287 a násl., vyhl. pod č. 231/2000 Sb., ve znění sdělení uveřejněného pod č. 130/2001 Sb.), nález ve věci sp. zn. Pl. ÚS 8/02 (Sbírka nálezů a usnesení – svazek 28, vydání 1., Praha: C.H.Beck, 2003, str. 237, vyhl. pod č. 528/2002 Sb.) a nález ve věci Pl. ÚS 2/03 (Sbírka nálezů a usnesení – svazek 29, vydání 1., Praha: C.H.Beck, 2003, str. 371, vyhl. pod č. 84/2003 Sb.). V nálezu sp.zn. Pl. ÚS 3/2000 vyjádřil Ústavní soud názor, že princip přiměřené (spravedlivé) rovnováhy vyžaduje, aby při respektování požadavku obsažených v čl. 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech byl vzat zřetel na proces destrukce vlastnického práva, zejména pokud se týče vlastníků nájemních domů, diskriminovaných v poměru k ostatním vlastníkům. Cenová regulace, nemá-li přesáhnout meze ústavnosti, nesmí evidentně snížit cenu tak, aby tato vzhledem ke všem prokázaným a nutně vynaloženým nákladům eliminovala možnost alespoň jejich návratnosti, nebo? v takovém případě by vlastně implikovala popření účelu a všech funkcí vlastnictví. V nálezu sp.zn. Pl.ÚS 8/02 Ústavní soud konstatoval, že ochrana vlastnických práv nevylučuje regulaci nájemného  jako ústavní formu realizace politiky státu v případě, že se pohybuje v rámci vymezeném ústavním pořádkem a mezinárodními závazky České republiky. Zasahování státu musí respektovat přiměřenou (spravedlivou) rovnováhu mezi požadavkem obecného zájmu společnosti a požadavkem na ochranu základních práv jednotlivce. To znamená, že musí existovat rozumný (opodstatněný) vztah proporcionality mezi použitými prostředky a sledovanými cíli. Regulace nájemného sice není vyvlastněním, může se však týkat obsahu vlastnického práva. Vlastnictví již z Listiny (čl. 11 odst. 3) není chápáno jako neomezitelné právo, omezeno však podle Listiny (čl. 11 odst. 4) může být pouze zákonem a za podmínek stanovených Listinou (čl. 4 odst. 2) a pouze v rozsahu, v jakém se nedotýká podstaty vlastnictví (které se nemůže stát pouhou slupkou zbavenou obsahu), přičemž i při tomto omezení platí zákaz diskriminace (čl. 4 odst. 3 Listiny). Pravidlem v této oblasti je proto stanovení nájemného dohodou (čl. 2 odst. 3 Listiny) jako volného (nikoli libovolného) nájemného, jeho regulace je pak výjimkou, která by měla být časově omezena na nutnou dobu. Je třeba poukázat na fakt, že vzájemná souvztažnost cenové regulace nájemného a zaostávání přeměny občanskoprávních vztahů regulujících bydlení se projevuje při řešení základního rozporu každé moderní bytové politiky, totiž hledání rovnováhy mezi principem ochrany nájemců a principem ochrany vlastnictví, a že největší porušení této rovnováhy spočívá v tom, že v duálním stadiu transformace v České republice došlo k tomu, že dotace poskytované nájemcům z celospolečenských prostředků prostřednictvím nízkých cen nájemného se přenesly na některé pronajímatele-soukromé vlastníky, kteří získali zestátněné domy v restitucích. Tito pronajímatelé musí doplácet na provoz, údržbu a opravy a správu z vlastních prostředků. Na neudržitelnost takové situace poukázal také Evropský soud pro lidská práva, který ve věci Hutten-Czapska proti Polsku rozhodl, že omezování vlastnického práva vlastníků bytů s regulovaným nájemným je v rozporu s právem na pokojné užívání majetku zaručeným v čl. 1 Dodatku č. 1 k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod.“ 

Důležité jsou i některé právní názory uvedené v odlišných stanoviscích k citovanému rozhodnutí Ústavního soudu ČR, a to názor soudce Jiřího Nikodýma: „Pokud zákonodárce nevytvořil prostor, aby účastníci takto vzniklého právního vztahu (osobního užívání) měli možnost v určité zákonem stanovené lhůtě mezi sebou uzavřít skutečnou nájemní smlouvu dostal se sám do rozporu se základními ústavními principy zakotvenými jednak v Ústavě a jednak v Listině. .. Kontinuita práv a závazků vzniklých podle předchozí právní úpravy neznamená, že musí být zachován stav evidentně nespravedlivý, porušující jeden ze základních pilířů ústavního pořádku, kterým nepochybně princip rovnosti je. .. Je porušením principu rovnosti, jestliže jedna skupina subjektů práva je nucena výlučně ze svých příjmů financovat sociální program státu … určitá skupina vlastníků se dostává do situace, že jejich vlastnické právo nemá  stejný zákonný obsah a stejnou ochranu, jakou mají ostatní vlastníci, kteří takto znevýhodněni nejsou.“   Podle soudkyně Dagmar Lastovecké „… je možno podřídit se omezení ústavně zaručených práv (a to i v případě kategorie vlastník), avšak pouze při splnění podmínek vyplývajících z čl. 3 odst. 3 a 4 Listiny, tedy při šetření jejich podstaty a smyslu… Jakkoliv jednotlivé ustanovení zvláštní úpravy nájmu bytu nemusí být shledáno ústavně nesouhladným, může představovat „nepřiměřený“ zásah do vlastnického práva právě v kontextu dalších … ustanovení.“  Soudkyně Eliška Wagnerová pak upozorňuje,že pouze v kontextu celé zákonné úpravy regulující nájem bytu je třeba hodnotit přiměřenost zásahu do vlastnického práva pronajímatelů (č. 11 odst. 2 Listiny základních práv a svobod), resp. přiměřenost zásahu do pokojného užívání majetku (čl. 1 Protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod).

 IV.

 

Evropský soud pro lidská práva připustil za určitých okolnosti legislativní ochranu nájemců bytů, která  nemusí v každém případě být zásahem do práva na pokojné užívání majetku. Bylo konstatováno, že státy může být prováděna sociální a hospodářská politika v záležitostech bydlení, proto je zde ponechán státům široký prostor pro uvážení, jak z hlediska hodnocení závažnosti problému, tak z hlediska výběru úpravy zvolených opatření. Veškerá opatření v této oblasti však musí být činěna formou zákona, musí být vedena legitimním cílem, tj. obecným zájmem společnosti a musí zde existovat rozumný vztah proporcionality mezi sledovaným cílem a použitými prostředky, tedy musí být dodržena spravedlivá, přiměřená rovnováha (fair balance) mezi požadavky vyplývajícími z obecného zájmu společnosti a ochranou základních práv jednotlivce (Mellacher a spol. proti Rakousku). Evropský soud pro lidská práva v této oblasti „respektuje zákonodárcem definovaný imperativ obecného zájmu s výjimkou případů, kdy názor zákonodárce postrádá rozumný základ“ (Scollo proti Itálii). Evropský soud pro lidská práva dále „připomíná, že podle čl. 1 musí opatření, kterým dochází ke zbavení vlastnictví, zachovávat spravedlivou rovnováhu mezi požadavky obecného zájmu společenství a imperativy ochrany základních práv jednotlivce … musí být zároveň způsobilé k realizaci svého legitimního cíle a nesmí být ve vztahu k němu nepřiměřené“ (James a další proti Spojenému Království).  Nejpodobnější je pak případ Hutten – Czapska proti Polsku, kde Evropský soud pro lidská práva odmítl jako nepřiměřenou ochranu nájemců obdobnou legislativou jako je legislativa česká.

 

V návaznosti na judikaturu Evropského soudu pro lidská práva je nutno konstatovat, že omezení vlastnictví pronajímatelů je každopádně při realizaci legitimního cíle (ochrany nájemců) nepřiměřené a diskriminační. Jsou chráněni nahodile bez rozumného vysvětlení někteří nájemci a omezování jen někteří pronajímatelé, nájemné shodných bytů může být diametrálně odlišné a různě vysoké nájemné není odůvodněno sociální ani jinou situací zvýhodněných nájemců. Omezení vlastnického práva pronajímatelů není nikterak kompenzováno státem, jež nemůže na soukromé vlastníky přenést své povinnosti ze sociální oblasti.

 

 V.

Pro rozbor jednotlivých jednotlivých protiústavních institutů právní úpravy nájmu bytů je třeba vyjít z institutu v zákoně výslovně nezmíněného, avšak podmiňujícího většinu právních vztahů, upravených citovanými protiústavními ustanoveními občanského zákoníku, a to vznik nájemního vztahu nikoli na základě smluvní volnosti stran.  Výše již bylo popsáno, že většina právních vztahů chráněného nájmu bytů vznikla na základě veřejnoprávního rozhodnutí o přidělení bytu do osobního užívání před rokem 1991, a to u bytů v domech státních (nyní obecních) a v domech patřících soukromým majitelům, jejichž vlastnictví bylo v době komunistického režimu vyprázdněno či přímo vyvlastněno. Ve světle zákona o protiprávnosti komunistického režimu i judikatury Ústavního soudu ČR k této problematice je nepřípustné zvýhodnění skupiny osob, kterým  komunistický  režim  přidělil  byt a to nejen oproti lidem, kterým komunisté zabavili či úplně vyprázdnili jejich majetková práva jako třídním nepřátelům,  ale  i oproti všem  ostatním,  kteří  tuto výhodu nedostali.  Nejzákladnější deformací smlouvy o nájmu bytu je tedy ta skutečnost, že je chráněn nájemní smluvní vztah, který vůbec nevznikl na základě férové smlouvy, ale na základě přidělení jednoho smluvního partnera druhému státní mocí (a to dokonce často státní mocí komunistického režimu).

 VI.

Nejproblematičtějšími ustanoveními upravujícími nájem bytu jsou určitě ta, která umožňují děditelnost a převoditelnost nájmu bez souhlasu pronajímatele a ta, která nedovolují pronajímateli ukončit bez důvodu nájemní vztah, ačkoli nájemce toto oprávnění má, a dokonce mu ukládají pro případ odůvodněného ukončení nájmu povinnost poskytnout nájemci náhradní bydlení.  Tato ustanovení jednoznačně dosvědčují tu skutečnost, že nájemce má širší dispoziční oprávnění s bytem než  jeho vlastník. Dispoziční oprávnění vlastníka jsou v podstatě suprimována ve prospěch dispozičních oprávnění nájemce.  Přechod nájmu je upraven v ustanovení § 706 – 708 občanského zákoníku a v podstatě umožňuje děditelnost nájemního vztahu. V praxi je patrno, že   následkem  „dědění“  chráněného nájemního vztahu, spojeného s protiústavně nízkým regulovaným nájemným je přechod  nájmu  předmětem  častých  spekulativních  jednání  nájemců  (viz  nález Ústavního soudu ČR  sp. zn.  IV ÚS 8/05). Zásadní chybou této právní úpravy je neodůvodněný zásah do práva na svobodný výběr smluvního partnera, kdy do pozice smluvního partnera vstupují nástupci nájemce, s nimiž vedl společnou domácnost (jejíž neexistence je pro vlastníka bytu v podstatě neprokazatelná), bez souhlasu pronajímatele.  Neodůvodněnou ochranou nájemce je i zákaz ukončení smluvního vztahu jednou ze smluvních stran (vlastníkem) výpovědí , když druhá strana (nájemce) toto oprávnění má, čímž dochází k nerovnoprávnému postavení účastníků ohledně ukončení právního vztahu (§§ 685, 711 a 711a) .  Zákaz provádět stavební úpravy v bytě bez souhlasu nájemce (§ 695) je neodůvodněným omezením vlastnického práva pronajímatele, vlastníka domu, který ani nemůže svůj majetek zvelebovat, pokud mu k tomu nájemce neudělí souhlas. V případě společného nájmu bytu manželi (§§ 703 – 705) vstupuje do právního vztahu s pronajímatelem další osoba, se kterou pronajímatel smlouvu neuzavřel a tato osoba se následně rozhodnutím soudu může stát výlučným nájemcem (např. výrazně méně solventním a důvěryhodným než nájemce původní). V aktuální právní situaci tedy pronajímatel nemá žádnou šanci  na ukončení nájemního vztahu ani smrtí nájemce, ani jeho odstěhováním, ani výpovědí, aby mohl svobodně nakládat se svým majetkem nebo ho využít sám pro sebe k bydlení či jinému účelu. Pokud by se majiteli nemovitosti podařilo nájemní vztah ukončit (zpravidla soudním rozhodnutím), má pak povinnost zajistit nájemci náhradní bydlení (§§ 712 a 713).  V problematice přechodu nájmu bytu a zajištění náhradního bydlení judikatura Ústavního soudu ČR je odlišná od judikatury obecných soudů a zejména výklad Ústavního soudu ČR  k otázce náhradního bydlení (IV. ÚS 524/03) vede ve svém důsledku k vyprázdnění této povinnosti, kdy dle názoru Ústavního soudu ČR není třeba zajistit náhradní bydlení v režimu chráněného nájmu. V takovéto situaci bude institut náhradního bydlení využíván nájemci jen k šikanóznímu jednání,  prodlužování soudních sporů a vynucování odstupného za byty a v žádném případě nepřispívá k jejich ochraně, ale jen k neodůvodněnému omezování vlastníka.  Vedle  přechodu nájmu bytu je tu i oprávnění nájemce vyměnit byt bez souhlasu vlastníka  domu (§ 715, 716). Zákon  umožňuje původnímu nájemci, aby se s novým nájemcem dohodl o výměně bytů, které nejsou jejich vlastnictvím, a to i proti  vůli vlastníka a vlastníkův souhlas,  v rozporu s Ústavou  zaručeným vlastnickým právem,  může nahradit soud. Ve skutečnosti se  většinou jedná o  prodej privilegovaného práva chráněného nájmu. U obecních bytů či bytů spravovaných velkými správcovskými firmami je tento institut zneužíván velmi často, obvykle v případě, kdy nájemce chce bytovou potřebu řešit jinak (např. si postaví dům nebo koupí byt), provede tedy za úplatu výměnu s někým, kdo bydlí v druhém bytě pouze fiktivně. To jen umožňuje nezdaněný černý trh s obecními ale i některými byty soukromých vlastníků – vlastník obvykle  nemá dostatečně jasnou důkazní situaci, aby mohl přistoupit k odmítnutí, které podléhá přezkoumání soudu.  

VII.

Z rekapitulace stávající občanskoprávní úpravy nájmů bytů  plyne, že nájemci v bytech s chráněným nájmem mohou vůči bytu uplatňovat celou vlastnickou triádu. Byt neomezeně užívají za nízkou úplatu (za stejný byt na stejném patře jiný nájemce bez privilegia chráněného nájmu platí několikanásobek jimi  placeného  nájemného),   s bytem, který jim nepatří, disponují formou výměn bytů či pro případ své smrti či  dokonce  odstěhování z něj tím, že si do bytu přihlásí bez souhlasu  majitele  další osobu, a z bytu čerpají i užitky nejen  rozdílu mezi tržním a regulovaným nájmem,  ale i dále, pokud na černém trhu nájemní právo k bytu prodají či byt podnajímají za většinou nezdaněné tržní nájemné. V bytech s chráněným regulovaným nájmem nejen že velmi často  nebydlí sociálně slabí, ale dokonce je většinou obývají osoby, zastávající dobře placená zaměstnání (což vyplývá ze závěrů publikovaných sociologický ústavem Akademie věd ČR ). Stávající právní úprava i praxe v oblasti dispozic a užívání bytů s chráněným regulovaným nájmem je v rozporu s principy demokratického právního státu, nebo? vede k pohrdání vládou práva. Pronajímatele  nutí se těchto privilegovaných nájemců zbavovat a tyto nájmy ukončovat, nájemci a pronajímatelé, ačkoli by měli být svobodnými smluvními partnery, jsou touto právní úpravou vrháni do až   nesmiřitelného nepřátelství. Často dochází k účelovému skrývání faktického stavu a podvodům (bydlení naoko za účelem získání bytu výměnou či přechodem nájmu), k  daňovým únikům (nezdaněné prodeje nájmu obecních a soukromých bytů, nezdaněné příjmy z  černých  podnájmů v bytech  s chráněným  nájmem) i ke korupci (při souhlasech úředníků a správců s výměnami a přechody nájmů bytů, které jsou vlastně prodejem či děděním chráněného regulovaného nájemního práva k bytům, které nájemcům nepatří ).  

VIII.

Na okraj uvedené problematiky je třeba ještě zmínit to, že dosavadní postup státu v otázkách nájemního bydlení zasahuje i do práva na samosprávu. Stát totiž svým postupem v oblasti liberalizace služeb spojených s bydlením a setrváváním na nespravedlivém omezení pronajímatelů - vlastníků   v jejich dispoziční a kontraktační svobodě taktéž zasáhl do práva na samosprávu, když svůj majetek a své podnikání uvolnil bez ohledu na sociální situaci nájemců, avšak na úkor majetku obcí prováděl sociální politiku ve prospěch některých nájemců, kteří získali výhodu osobního užívání bytu.

  

 

 
J.A.T. template series was designed 2006 by 4bp.de: www.4bp.de, www.oltrogge.ws